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Die Grundregel: Wann gilt die Pflicht?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor: Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet oder verpachtet, muss dem Interessenten einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Pflicht besteht unabhängig davon, wie alt das Gebäude ist oder ob es sich um eine einzelne Wohnung oder ein ganzes Haus handelt.
Die Pflicht gilt dabei nicht erst beim Notartermin oder bei Vertragsabschluss – sie setzt bereits bei der ersten Anzeige an: Wer eine Immobilie inseriert, muss bereits dort zentrale Energiekennwerte angeben. Das gilt für Anzeigen in Zeitungen, Immobilienportalen und jedem anderen Medium.
Beim Verkauf
Energieausweis muss beim Kauf spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Abschluss eine Kopie übergeben werden.
PflichtBei Vermietung
Mietinteressenten haben Anspruch auf Vorlage des Ausweises. Bei Neuvermietung ist er unaufgefordert zu zeigen und auf Verlangen zu übergeben.
PflichtBei Verpachtung
Auch bei Verpachtung von Wohngebäuden gilt dieselbe Pflicht wie bei Vermietung – Ausweis vorlegen und Pflichtangaben in der Anzeige.
PflichtBei Eigennutzung
Wer das Gebäude ausschließlich selbst bewohnt und weder verkauft noch vermietet, braucht keinen Energieausweis.
Keine PflichtBei Neubau
Für jeden Neubau ist ein Energieausweis zu erstellen – unabhängig davon, ob das Gebäude verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird.
PflichtBei bestehenden Mietverhältnissen
Im laufenden Mietverhältnis ohne Mieterwechsel besteht keine Pflicht zur Vorlage – nur bei Neuvermietung.
Keine PflichtDer Energieausweis sollte vor der ersten Anzeigenschaltung vorliegen. Beim Bedarfsausweis ist ein Vor-Ort-Termin erforderlich – planen Sie mindestens 1–2 Wochen ein. Wir können in der Regel zügig Termine anbieten.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Wer eine Immobilie per Anzeige anbietet – egal ob in einem Online-Portal, einer Zeitung oder einem Aushang – muss nach GEG §80 folgende Angaben aus dem Energieausweis aufführen:
- Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
- Wesentliche Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Heizöl, Fernwärme)
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H) – sofern im Ausweis angegeben
Die Anzeigenpflicht gilt für alle Formen der Vermarktung – einschließlich ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen und jedes andere Insertionsmedium. Wer ohne diese Angaben inseriert, riskiert Bußgelder – und Abmahnungen durch Wettbewerbsverbände, die systematisch nach fehlenden Pflichtangaben suchen.
Wann muss der Ausweis vorgelegt werden?
Das GEG regelt genau, zu welchem Zeitpunkt der Energieausweis vorgelegt und übergeben werden muss. Die Pflichten sind abgestuft:
| In der Anzeige | Pflichtangaben aus dem Ausweis müssen bereits in der Anzeige stehen – Effizienzklasse, Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger, Baujahr. |
| Bei der Besichtigung | Der vollständige Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden – auch wenn der Interessent nicht danach fragt. |
| Bei Vertragsabschluss | Beim Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss der Energieausweis oder eine Kopie davon übergeben werden. |
| Auf Verlangen | Interessenten können jederzeit die vollständige Vorlage verlangen. Eine Verweigerung ist ein Verstoß gegen das GEG. |
Beim Besichtigungstermin genügt das Vorlegen des Ausweises zur Einsichtnahme. Die Übergabe einer Kopie ist erst bei Vertragsabschluss vorgeschrieben. Dennoch empfiehlt es sich, Interessenten frühzeitig eine Kopie zur Verfügung zu stellen – das schafft Vertrauen und beugt Streitigkeiten vor.
Bußgelder: Was droht bei Verstößen?
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht sind Ordnungswidrigkeiten nach GEG §108 und können mit erheblichen Bußgeldern geahndet werden. Die Behörden und Wettbewerbsverbände kontrollieren zunehmend aktiv – insbesondere in Online-Immobilienportalen.
| Verstoß | Bußgeld bis |
|---|---|
| Kein gültiger Energieausweis vorhanden, obwohl Pflicht besteht | 10.000 € |
| Energieausweis nicht bei Besichtigung vorgelegt | 10.000 € |
| Pflichtangaben fehlen in der Immobilienanzeige | 10.000 € |
| Keine Übergabe einer Kopie bei Vertragsabschluss | 10.000 € |
| Abgelaufener Energieausweis (älter als 10 Jahre) verwendet | 10.000 € |
| Falscher Ausweis-Typ verwendet (Verbrauch statt Bedarf) | 10.000 € |
| Falsche oder manipulierte Angaben im Ausweis | 10.000 € |
Neben behördlichen Bußgeldern können auch Wettbewerbsverbände und Mitbewerber fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen abmahnen. Abmahnungen verursachen zusätzliche Rechtskosten und können teurer werden als das eigentliche Bußgeld. Besonders Online-Portale werden systematisch auf fehlende Energieausweis-Angaben überprüft.
Ausnahmen von der Pflicht
Das GEG sieht einige Ausnahmen vor, bei denen kein Energieausweis erforderlich ist:
- Gebäude, die ausschließlich selbst genutzt werden – keine Vermietung, kein Verkauf
- Denkmalgeschützte Gebäude können unter bestimmten Voraussetzungen ausgenommen sein – hier empfiehlt sich eine Einzelfallprüfung
- Sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
- Gebäude, die zum Abriss vorgesehen sind (bei entsprechender behördlicher Genehmigung)
- Gebäude, die nur für kurze Zeiträume (weniger als 4 Monate pro Jahr) genutzt werden und einen entsprechend niedrigen Energiebedarf haben
- Laufende Mietverhältnisse ohne Mieterwechsel – die Pflicht entsteht nur bei Neuvermietung
Im Zweifelsfall gilt: Energieausweis erstellen lassen. Die Ausnahmen sind im GEG eng definiert und werden im Streitfall zugunsten der Pflicht ausgelegt. Wer sich auf eine Ausnahme beruft und damit falsch liegt, riskiert das volle Bußgeld. Im Erstgespräch klären wir, ob für Ihre Immobilie eine Ausnahme greift.
Checkliste: Was müssen Vermieter und Verkäufer tun?
🔑 Checkliste Vermietung
- Gültigen Energieausweis vorab erstellen oder prüfen lassen
- Pflichtangaben in jede Mietanzeige aufnehmen (Effizienzklasse, kWh-Wert, Energieträger, Baujahr)
- Ausweis bei Besichtigung unaufgefordert vorlegen
- Kopie bei Vertragsabschluss an Mieter übergeben
- Gültigkeit prüfen: Ausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein
- Richtigen Ausweis-Typ sicherstellen (Bedarf oder Verbrauch)
🏷️ Checkliste Verkauf
- Gültigen Energieausweis vor erster Anzeige erstellen lassen
- Alle Pflichtangaben in Verkaufsanzeige aufnehmen
- Ausweis bei Besichtigung unaufgefordert vorlegen
- Original oder Kopie bei Notartermin übergeben
- Für Makler: Energieausweis vor Vermarktungsstart bereitstellen
- Gültigkeit und korrekten Ausweis-Typ prüfen lassen
Häufige Fehler in der Praxis
In der Beratungspraxis begegnen mir immer wieder dieselben Versäumnisse – alle vermeidbar:
- Anzeige ohne Energieausweis-AngabenHäufigster Verstoß: Inserate in Online-Portalen ohne Effizienzklasse und Energiekennwert. Diese Portale erinnern zwar daran – aber viele Eigentümer schalten die Anzeige, bevor der Ausweis vorliegt.
- Abgelaufener EnergieausweisEin 12 Jahre alter Energieausweis ist ungültig. Viele Eigentümer sind sich nicht bewusst, dass nach 10 Jahren ein neuer Ausweis erforderlich ist.
- Falscher Ausweis-TypFür Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten und Baujahr vor 1977 ist der Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben. Ein Verbrauchsausweis ist in diesen Fällen meist nicht zulässig – auch wenn er günstiger ist.
- Ausweis erst beim Notartermin vorlegenDie Pflicht beginnt mit der ersten Besichtigung – nicht erst beim Notartermin. Wer den Ausweis erst dort vorlegt, hat bereits gegen das GEG verstoßen.
- Keine Kopie bei Vertragsabschluss übergebenDas Vorlegen bei der Besichtigung reicht nicht aus. Bei Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss eine Kopie des Ausweises übergeben werden – dieser Schritt wird oft vergessen.
Häufige Fragen zur Energieausweis-Pflicht im Saarland
Brauche ich einen neuen Energieausweis, wenn ich eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermiete?
Gilt die Pflicht auch bei privaten Verkäufen ohne Makler?
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlegen kann?
Muss ich auch bei der Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags einen Energieausweis vorlegen?
Wie lange dauert es, bis ich den Energieausweis bekomme?
Was kostet ein Energieausweis für ein Einfamilienhaus im Saarland?
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